Baufinanzierung: der Weg zur eigenen Immobilie
Die eigene Immobilie ist für die meisten die größte Finanzierung ihres Lebens – und die mit den meisten Fachbegriffen. Wir erklären dir verständlich, wie eine Baufinanzierung funktioniert: von Eigenkapital und Zinsbindung über die Tilgung bis zur Anschlussfinanzierung. Damit triffst du eine Entscheidung, die zu dir und deinem Budget passt.
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Ermittle deine mögliche Rate und vergleiche die Konditionen mehrerer Banken – kostenlos, unverbindlich und in wenigen Minuten. So findest du das passende Gesamtpaket aus Zins, Sollzinsbindung und Tilgung.
Baufinanzierungs-Rechner
liveRepräsentatives Beispiel gem. § 17 PAngV (Immobiliardarlehen): Nettodarlehensbetrag 300.000 €, Sollzinsbindung 10 Jahre, gebundener Sollzins 3,50 % p.a. (fest), anfänglicher Tilgungssatz 2,00 % p.a., effektiver Jahreszins 3,56 % p.a., 120 monatliche Raten à 1.375,00 €, Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung 228.284 €. 2/3 aller Kund:innen erhalten diesen oder einen günstigeren effektiven Jahreszins. — Illustrative Werte: vor dem Livegang mit den offiziellen Konditionen des Partners abgleichen (PAngV-Pflicht).
Was ist eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist ein Darlehen zum Kauf oder Bau einer Immobilie. In der Regel handelt es sich um ein Annuitätendarlehen: Du zahlst über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Als Sicherheit dient die Immobilie selbst – die Bank lässt dafür eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen.
Weil es um große Summen und lange Laufzeiten geht, bestimmen einige Kernbegriffe deine Finanzierung: Eigenkapital, Sollzins und effektiver Jahreszins, die Sollzinsbindung sowie der Tilgungssatz. Diese Bausteine schauen wir uns nacheinander an.
Woraus sich deine Finanzierung zusammensetzt
Diese vier Größen bestimmen, wie teuer und wie sicher deine Baufinanzierung ist:
Eigenkapital & Beleihung
Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Beleihungsauslauf – und desto besser der Zins.
Sollzins & Effektivzins
Der effektive Jahreszins enthält weitere Kosten und macht Angebote vergleichbar.
Sollzinsbindung
Der Zeitraum mit festem Zins – lange Bindung bringt Sicherheit, kurze oft niedrigere Zinsen.
Tilgung & Rate
Der anfängliche Tilgungssatz bestimmt, wie schnell die Schuld sinkt und wie lange du zahlst.
Eigenkapital & Kaufnebenkosten
Als Faustregel solltest du mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital tragen – besser zusätzlich rund 20 % des Kaufpreises oder mehr. Denn Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und damit das Risiko für die Bank, was sich direkt in einem besseren Zins niederschlägt.
Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklereinsatz bei etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises. Dazu zählen:
- Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland unterschiedlich hoch
- Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag und Eintragung
- Maklercourtage, sofern ein Makler beteiligt ist
Diese Kosten werden in der Regel nicht mitfinanziert und müssen aus Eigenmitteln kommen. Plane sie deshalb von Anfang an in dein Budget ein.
Wie sich die monatliche Rate zusammensetzt
Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate – die Annuität – über die Zinsbindung konstant. Sie besteht aus zwei Teilen: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil klein. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, dadurch fallen weniger Zinsen an – und der Tilgungsanteil wächst. Die Rate bleibt gleich, ihre Zusammensetzung verschiebt sich.
Der anfängliche Tilgungssatz ist deshalb eine der wichtigsten Stellschrauben. Üblich sind mindestens 2 %, oft werden 3 % oder mehr empfohlen. Ein höherer Tilgungssatz bedeutet eine etwas höhere Rate, aber eine deutlich kürzere Laufzeit und spürbar weniger Zinskosten insgesamt.
Flexibilität einplanen: Viele Banken erlauben kostenlose Sondertilgungen oder einen Tilgungssatzwechsel. Solche Optionen kosten wenig, geben dir aber Spielraum, deine Finanzierung später schneller zurückzuzahlen.
Sollzinsbindung & Anschlussfinanzierung
Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange dein Zins garantiert ist – üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Eine lange Bindung schützt dich vor steigenden Zinsen und bringt Planungssicherheit, ist aber meist etwas teurer als eine kurze. Ein gutes Gespür für diese Abwägung gehört zu jeder Finanzierungsentscheidung.
Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld übrig, die du weiterfinanzieren musst – die Anschlussfinanzierung. Dafür kannst du bei deiner Bank verlängern (Prolongation), zu einem günstigeren Anbieter wechseln (Umschuldung) oder dir die Zinsen mit einem Forward-Darlehen schon vorab sichern.
Dein gutes Recht: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst du dein Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen – auch bei längerer vereinbarter Zinsbindung (§ 489 BGB). Das eröffnet dir die Chance, in eine günstigere Finanzierung zu wechseln.
KfW & Förderung nutzen
Für selbst genutztes Wohneigentum und besonders für energieeffizientes Bauen und Sanieren gibt es zinsgünstige Förderungen der KfW. Sie lassen sich mit der klassischen Baufinanzierung kombinieren und beantragt werden sie in der Regel über die Hausbank (Hausbankprinzip), gemeinsam mit dem Darlehen.
Weil sich Förderprogramme und Konditionen regelmäßig ändern, lohnt es sich, die aktuellen Möglichkeiten frühzeitig zu prüfen und in die Finanzierungsplanung einzubeziehen – ein weiterer Punkt, den eine gute Beratung mit abdeckt.
In vier Schritten zur Baufinanzierung
Budget klären
Kassensturz machen, Eigenkapital ermitteln und die Kaufnebenkosten einplanen.
Objekt & Unterlagen
Immobilie auswählen und die nötigen Unterlagen zu Einkommen und Objekt zusammenstellen.
Angebote vergleichen
Konditionen mehrerer Banken vergleichen – Zins, Zinsbindung, Tilgung und Flexibilität.
Zusage & Kauf
Darlehensvertrag abschließen, Notartermin wahrnehmen – die Auszahlung erfolgt an den Verkäufer.
Baufinanzierung für Selbstständige
Selbstständig oder freiberuflich? Dann bewertet die Bank dein Einkommen anders – über den Gewinn der letzten Jahre statt über eine Gehaltsabrechnung. Mit der richtigen Vorbereitung und dem passenden Anbieter ist die Finanzierung trotzdem gut machbar.
- Welche Unterlagen Selbstständige brauchen
- Wie du deine Zusage-Chancen gezielt erhöhst
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Mehr erfahrenWer hinter diesem Ratgeber steht
Baufinanzierung – häufige Fragen
Was ist eine Baufinanzierung?+
Wie viel Eigenkapital brauche ich?+
Was ist die Sollzinsbindung?+
Wie setzt sich die monatliche Rate zusammen?+
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?+
Bekomme ich als Selbstständige:r eine Baufinanzierung?+
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