Anschlussfinanzierung: Restschuld günstig weiterfinanzieren
Wenn die Sollzinsbindung deiner Baufinanzierung ausläuft, bleibt meist eine Restschuld, die neu finanziert werden muss – genau das ist die Anschlussfinanzierung. Ob du bei deiner Bank verlängerst, zu einem günstigeren Anbieter wechselst oder dir die Zinsen vorab sicherst: Wir zeigen dir die Wege und wann sich welcher lohnt.
Anschlussfinanzierung berechnen und vergleichen
Vergleiche die Konditionen mehrerer Banken für deine Restschuld – kostenlos und unverbindlich. Oft ist der Wechsel deutlich günstiger als die Verlängerung bei der bisherigen Bank.
Anschlussfinanzierungs-Rechner
liveRepräsentatives Beispiel gem. § 17 PAngV (Immobiliardarlehen): Nettodarlehensbetrag 300.000 €, Sollzinsbindung 10 Jahre, gebundener Sollzins 3,50 % p.a. (fest), anfänglicher Tilgungssatz 2,00 % p.a., effektiver Jahreszins 3,56 % p.a., 120 monatliche Raten à 1.375,00 €, Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung 228.284 €. 2/3 aller Kund:innen erhalten diesen oder einen günstigeren effektiven Jahreszins. — Illustrative Werte: vor dem Livegang mit den offiziellen Konditionen des Partners abgleichen (PAngV-Pflicht).
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die meisten Baufinanzierungen sind nach Ablauf der ersten Sollzinsbindung noch nicht vollständig getilgt. Es bleibt eine Restschuld, die weiterfinanziert werden muss – das ist die Anschlussfinanzierung. Sie legt fest, zu welchem Zins du die kommenden Jahre weiterzahlst, und hat damit großen Einfluss auf die Gesamtkosten deiner Immobilie.
Grundsätzlich hast du drei Wege: bei deiner Bank verlängern, zu einem anderen Anbieter wechseln oder dir schon heute den Zins für später sichern. Welcher Weg passt, hängt vom Zinsniveau, vom Zeitpunkt und von deinen Prioritäten ab. Die Grundlagen zur ursprünglichen Finanzierung findest du im Ratgeber zur Baufinanzierung.
Die drei Wege der Anschlussfinanzierung
Prolongation – bei der eigenen Bank verlängern
Die bequemste Variante: Deine Bank macht dir vor Ablauf ein neues Zinsangebot, das du nur unterschreiben musst. Bequem heißt aber nicht automatisch günstig – Prolongationsangebote sind oft nicht die besten am Markt. Nutze sie als Ausgangspunkt und vergleiche sie mit anderen Anbietern.
Umschuldung – zu einem günstigeren Anbieter wechseln
Beim Wechsel finanziert eine neue Bank deine Restschuld, meist zu besseren Konditionen. Die Grundschuld wird dafür an die neue Bank abgetreten; die Kosten dafür sind überschaubar und werden von der Zinsersparnis in der Regel deutlich übertroffen. Wie das Ablösen grundsätzlich funktioniert, zeigt der Ratgeber zur Umschuldung.
Forward-Darlehen – Zinsen im Voraus sichern
Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren ansteht – üblich sind bis zu rund fünf Jahre im Voraus. Dafür zahlst du einen kleinen Zinsaufschlag je Monat Vorlaufzeit. Das lohnt sich vor allem, wenn du mit steigenden Zinsen rechnest – ist im Kern aber eine Wette auf die Zinsentwicklung.
Der richtige Zeitpunkt
Kümmere dich früh: Etwa sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung solltest du Angebote vergleichen und dich entscheiden. Wer sich gegen steigende Zinsen absichern möchte, kann mit einem Forward-Darlehen sogar bis zu rund fünf Jahre im Voraus handeln.
Dein gutes Recht: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst du dein Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen – auch bei längerer vereinbarter Zinsbindung (§ 489 BGB). Bei gefallenen Zinsen kommst du so früher aus einem teuren Altvertrag in eine günstigere Anschlussfinanzierung.
Was ein Wechsel kostet – und warum er sich lohnt
Ein Anbieterwechsel verursacht Kosten für die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank – also Notar- und Grundbuchgebühren. Diese liegen meist nur im niedrigen dreistelligen Bereich und damit deutlich unter der möglichen Zinsersparnis über die neue Zinsbindung.
Eine Prolongation bei der eigenen Bank ist zwar kostenfrei, aber im Zins oft teurer. Schon ein kleiner Zinsunterschied summiert sich über zehn Jahre und mehr zu einem beträchtlichen Betrag. Deshalb lohnt sich der Vergleich fast immer – rechne beide Varianten gegeneinander.
In vier Schritten zur Anschlussfinanzierung
Restschuld & Termin
Restschuld und das Ablaufdatum der Zinsbindung aus dem Darlehensvertrag ermitteln.
Angebote vergleichen
Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen gegenüberstellen.
Weg wählen
Passende Variante und neue Sollzinsbindung festlegen, Tilgung anpassen.
Abschluss
Vertrag unterschreiben; beim Wechsel wird die Grundschuld an die neue Bank abgetreten.
Anschlussfinanzierung für Selbstständige
Auch bei der Anschlussfinanzierung bewertet die Bank dein Einkommen über den Gewinn der letzten Jahre statt über eine Gehaltsabrechnung. Mit vollständigen Unterlagen und dem passenden Anbieter sicherst du dir auch als Selbstständige:r gute Konditionen.
- Welche Unterlagen Selbstständige bereithalten sollten
- Wie du selbstständigenfreundliche Anbieter findest
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Mehr erfahrenWer hinter diesem Ratgeber steht
Anschlussfinanzierung – häufige Fragen
Was ist eine Anschlussfinanzierung?+
Welche Möglichkeiten habe ich?+
Was ist ein Forward-Darlehen?+
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?+
Lohnt sich ein Bankwechsel trotz Kosten?+
Was passiert, wenn ich mich nicht kümmere?+
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Kreditecho ist ein unabhängiges Informations- und Vergleichsportal und selbst kein Kreditgeber. Der Baufinanzierungs- und Anschlussfinanzierungs-Vergleich läuft über einen spezialisierten Partner. Angaben zu Zinsen und Konditionen sind unverbindlich, können sich ändern und hängen von der individuellen Situation ab; maßgeblich sind die Angaben des jeweiligen Anbieters. Eine Anschlussfinanzierung sollte gut überlegt sein – prüfe Angebote und Kosten sorgfältig und in Ruhe.